城市 | 城市更新模式梳理（含案例）
01
城市更新运作模式及案例
第一部分包括万科、佳兆业、高和资本、世联行城市更新项目的运作模式及案例。
品牌房企
万科：轻重模式、基金模式综合参与
一是，万科设立专门基金“万丈资本”，主要寻求将一线城市的旧商业体改造为新型商业体。
二是，万科的地方公司自行探索，试水一线城市，寻求旧商业体或旧厂房、旧仓库等的更新改造。
图：万科城市更新参与模式
1.万丈资本——地产基金运作模式：上海企业天地3号项目
万丈资本采用地产基金方式瞄准核心一线城市存量物业增值型投资。目前已收购两个上海项目，其中企业天地3号项目是万丈小股操盘的首个落地项目，由万丈资本设立基金获取项目、负责操盘，并联合万科物业共同进行运营管理。
2.北京万科——“曼哈顿计划”：北京西单商场改造为写字楼
北京万科2015年启动“曼哈顿计划”，目的是以相对低价获取北京稀缺地段的存量物业，改造后获取溢价。北京西单商场是“曼哈顿计划”产业办公战略的首个作品，万科估计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%。
3.上海万科——产业地产改造战略（重资产模式）：张江国创中心
在上海万科产业地产战略下，将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入城市更新的主要方式，轻重模式皆有尝试。设立上海万科产城发展负责产业园改造后的运营管理，同时成立星商汇产业地产服务平台为进驻企业提供服务，典型案例为采取重资产模式的张江国际中心。
4.上海万科——产业地产改造战略（轻资产模式）：哥伦比亚公园
上海万科通过与原业主签订20年整租协议的轻资产方式获取物业，对项目更新局部改造后，重新定位为商办综合体，由上海万科产城发展星商汇负责运营管理，目前仍在招租。
旧改之王
佳兆业：以周转效率和产业运营能力打造独特模式
1.高周转模式
佳兆业成立于1999年，至今为止已成功打造20余个城市更新项目，在业内誉有“旧改之王”之称。
为专注旧改，佳兆业成立佳兆业置业发展有限公司，专门负责旧城改造项目，聚集了 200多名规划设计、商业谈判、法律政策等专业人才，团队平均旧改经验在8年以上，被称为全国范围内最大的旧改团队。
基于核心团队，佳兆业打造出“高周转模式”，即以业主回迁率高及回迁速度快形成项目快速滚动成熟，项目周期一般在3-5年，以大连佳兆业广场为例，该项目从签署合作协议到开幕，全程仅用9个月，而行业内项目平均周期约为8年，快周转带动佳兆业资金占用和财务费用大幅下降。
2.ROT模式：深圳大运中心
深圳大运中心项目采用ROT模式，即龙岗区政府将政府投资建成的大运场馆交给佳兆业集团以总运营商的身份进行运营管理，双方40年约定期满后，再由佳兆业将全部设施移交给政府部门。
图：深圳大运中心项目结构
佳兆业集团与龙岗区政府签订“一场两馆”ROT主协议，获得40年的修建和运营管理权；
佳兆业集团成立项目公司，作为深圳大运中心项目的配套商业建设及全部运营管理的平台，财政对项目公司给予五年补贴；
项目公司与专业运营公司签订运营协议，与常驻球队和赛事机构签订场馆租赁协议，与保险公司签订保险协议，与供电企业签订供电协议，与金融机构签订融资协议，与媒体单位签订播报协议。
投资机构
高和资本城市更新模式
1.城市更新介入模式和项目操作流程
房地产基金作为新城市更新的早期参与者，根据专业判断力寻找项目，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。
图：高和城市更新主要模式流程
2.围绕商办存量物业更新及上下游产业链投资
高和资本的城市更新偏重一线城市商办物业更新改造，其偏好价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，同时也对房地产运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。
图：高和资本城市更新相关投资标的
3.改造运营后出售模式——静安高和大厦
高和联合国开金融于2012年10月收购了上海市南京西路中华企业大厦（现名静安高和大厦）标的约2.6万㎡，交易金额7.9亿元，由于写字楼年代较早，交易价格相对较低项目改造后带租约散售，租金涨幅达70%，售价每平米上涨100%，2年内完成退出。
图：静安高和大厦案例
4.改造再运营、带资管协议出售模式——高和蓝峰大厦
高和于2013年11月收购了北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦），2014年12月完成整体工程改造及物业运营调整。高和引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼（共享办公雏形）改造后再运营，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为2015年北京高端写字楼销售冠军（成交8.5亿）。
图：高和蓝峰大厦案例
顾问公司
世联行城市更新模式
世联行主要以租赁、合作的方式获取投入较小、改造难度较低的项目。资金来源包括自身资金或通过发行基金寻求外部资金方，并通过专业能力对项目进行策划、定位及装修改造，并在持有环节输出资管服务和自身品牌，最终实现物业租金增值。相关品牌包括：创业办公小样社区、商业物业世联领客和联合办公世联空间。
图：世联行城市更新品牌打造及对外输出
图：世联行城市更新项目具体操作
以上海长宁、苏城项目为例：
世联行通过发行腾赋城市运营基金，引入启动资金租赁并改造了上海长宁、苏城两个项目。
其中，上海长宁通过30%的基金+70%的世联模式购买了20余栋独栋建筑的10年租期和15年经营权。改造阶段，由基金支付改造装修费用，由世联操盘进行统一策划定位、装修。运营阶段，由世联负责招租、运营并叠加多样的物业服务。租金溢价高达100%。最后通过银行贷款、资产证券化和固定收益基金的方式实现退出。
图：世联行腾赋城市运营基金存量资产改造案例
苏城项目是城市运营基金买下了10年的租期，同样通过世联的改造和运营，实现了75%的租金溢价，通过10年还本付息的方式实现退出。
02
旧城改造七种盈利模式
旧改项目分为一级开发收益和二级开发收益两大类盈利模式。
下面以三亚城投开发阳光海岸项目为例。
模式一
城投自主进行一级开发
城投单独进行一级开发，政府将熟地出让之后全额返还给城投。
1.模式一运作过程示意图：
2.城投自主进行一级开发模式评价
模式二
城投寻求合作开发，并约定投资回报率
三亚城投通过约定投资回报率吸引其他投资者合作进行一级开发。实际上是一种融资性质的合作，城投主导整个开发进程，在阶段性一级开发完毕收回土地出让价之后，向合作方支付承诺的投资收益。
1.模式二运作过程示意图：
2.城投自主进行融资型合作开发模式评价
模式三
城投谋求战略性合作开发，并按股分红
战略性合作，是与卓越的合作伙伴面向整个改造和开发过程的长期合作。
城投与其他开发商合资成立项目公司，操作具体的一级开发项目，并为接下来的进一步二级开发奠定基础。
城投靠安置土地或者土地抵押贷款，以及与政府达成的框架性协议作为合作资本。
1.模式三运作过程示意图：
2.战略性合作进行一级开发的模式分析
总结：进行一级开发合作的方式因地块的具体情况而分为融资性合作和战略性合作两种主要形式。
模式四
城投取地自主进行二级开发
项目后期城投自有资金比较充裕
积累一定开发经验后
项目开发利润率高
一级开发结束后，应在挂牌前对熟地价值作市场评估，之后按照评估价格通过土地空转来获地，并以此作为再融资的手段。
模式三运作过程示意图：
模式五
城投取地转让变现
城投自有资金比较充裕
需要在战略上控制土地开发进程
土地需要一定时间来提升价值
项目开发利润相对土地增值利润较低
模式六
城投与其他公司合作取地进行二级开发
项目开发利润率较高
项目开发进程需要控制
项目前期城投自有资金比较紧张
项目前期缺乏足够开发经验
综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权，根据具体情况获得二级开发和土地增值收益。
模式七
BOT项目
一些非盈利文化娱乐项目也可以采取BOT项目招商方式开发，城投通过协议获取招商佣金。
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