涉税评估价扰动了买房人

一个“三价从低”的银行贷款政策，让涉税评估价浮出了水面。

一些买房人因为评估价很低，导致首付不够，而迁怒于涉税评估价。甚至呼吁调高“涉税评估价”。笔者以为：万万不可。

理由：世界上没有任何一国的国民，会主动为了眼前区区小利益，而要求去上浮财产税税基。

涉税评估价是什么

买房卖房，需要缴税，很多人没有搞清楚缴的是什么税。买家卖家签了合同，合同就是契约，所以必须缴纳契税。买卖房产的行为，本质上是一种交易，所以营业税（营改增之后叫增值税）跑不掉。因为房地产没走过熊市，所以卖房的一般都有收入，那就要缴个人所得税了。

那么这个涉税评估价，是涉及契税、营业税、个人所得税的评估吗？正确回答：不是的。此处的“涉税”，其实精确地说，应当是“涉财产税评估价”，这个评估的标的，是财产的价值。当然客观上，也间接关联了契税、营业税、所得税的最低限。我们不能一方面说房产有泡沫，另一方面却按照最不谨慎的价值——现在的交易价，来估算房产价值，这不是矛盾吗？

涉税评估价
只能谨慎

自从我们提出二次分配、三次分配之后，用财产税收来调节社会的贫富，前景其实已经明朗。也因为这个原因，“涉税评估价”的未来，是一个每个房产都跑不掉的关键数据。基数的高低，与未来每家每户财产税收的高低死死捆绑，那才真是一个数字事关口袋啊。

从国际成熟经验看，房产税多在0.2-2.5%之间，税基参考的就是“涉税评估价”，而评估的普遍数字是大大低于房地产交易现价。为什么要这样做？是为了保证法律的执行，同时方便税务征收。要知道即使税基定得这么低，美国每年的房产税欠税在100亿美元以上，重庆为了征到那点试点房产税款，甚至采用过特殊方法。

虽然有些事还没有来，但是有关方面已经提早未雨绸缪，按照谨慎原则仔细梳理，对涉税评估价做了修订，对此，笔者必须点赞。这才是严肃认真的态度，才是为将来留下通道的务实操作。

不过，笔者还是那句老话：一个普遍征收的税收，要真正变成制度，不容易的。存在房产税的发达国家，也没看见这个税收发挥了神奇的各种作用。我只看见一件事：百姓缴税，地方政府才有钱运营。

贷款问题怎么办

回到现实问题，老百姓买套房不容易，上海二手房平均交易均价只有300多万，“三价从低”之后，不少人首付成了问题。

在笔者看起来，首付批多少，不是涉税评估价的问题，而是银行贷款的问题。涉税评估价，按照最谨慎、慎之又慎的价格评估房产价值没有错，商业银行可以按照自己对风险的认知，按照首套七成、二套三成、鼓励刚需的大原则，去灵活处理自己的放贷。从理论意义上，银行总是嫌贫爱富的，总是在某个阶段高估了风险，在另一个阶段低估了风险，千万不要把商业银行当作政府部门，只要不违反政策、规定、红线，银行早晚会发现，其实风险有限。微调总是可以期待的。

明明晓得贷款紧，资金蹦得不能再紧的二手买房人，不妨等等看银行贷款的下一个窗口期。新楼市时代，忌顶格不留余地，凡事悠着点。

笔者考察过美国多地的房地产市场，每个物业要交易，卖家的要价多少，涉税评估价多少，本州房产税税率多少，物业租金价值多少，都清清楚楚明明白白。

目前这个风口浪尖上的涉税评估价，总是会走向透明的。凡事，透明了，矛盾就小了。