房企融资收紧，金融去杠杆时代全面开启？
2月7日，有部分媒体曝料，一些地方银监局已要求，不得向房地产类公司发放流动资金贷款，房地产类只认“432”的项目标准；禁止投资房地产类公司的应收账款，但购买原材料、归还融资等除外。目前，各地贷款执行标准并不一致，但地产融资趋近仍是大趋势，具体尺度由各地自行把握。
这次各地银监局收紧房地产企业贷款主要有如下安排：一方面，要求银行只认“432”的项目标准，不得向房地产类公司发放流动资金贷款。所谓“432”条件，是指房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件。这就意味着，房地产类公司在开发项目之前，已无法获得更多贷款支持。
另一方面，禁止投资房地产类公司的应收账款，但购买原材料、归还融资等除外。也就是说禁止投资资金通过其他渠道流向房地产类企业的同时，对房企的应付账款支持却没有松懈。
实际上，这是各地银监局响应银监会的号召，要进一步加强房地产企业端的融资难度的要求。就在稍早之前，银监会召开了2018年全国银行业监督管理工作会议，提出将从两方面入手：
一是抑制居民杠杆率，重点是打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，，严控个人贷款违规进入房市；二是遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。现在给居民降杠杆就是加息，而房企降杠杆就是严控贷款进入房地产领域。
应该说，银监会已把加强对房地产流动性的监管当作2018年的工作重点，而各地的银监局也立即响应。广东银监局提出，继续遏制房地产泡沫化，从严查处违规融资行为。四川银监局提出，切实抑制房地产泡沫，严肃查处各类违规房地产融资行为。
现在问题来了，为啥要监管部门从上至下要对房地产类企业流动性实行全面收紧呢？这背后又有何种含义？为此，我们分析有以下几点：
首先，堵住开发贷以及外围资金盲目进入房地产开发领域，就是不希望房地产类企业再加盲目杠杆。事实上，目前房地产类企业也的确不能再加杠杆了。
近几年由于大中型房企频繁接纳开发项目，各大中型房企的负债率都超过了80%以上，甚至于融创与恒大，去年上半年净负债率分别达到260%和240%。中国房企在经历负债大跃进后，的确有调降的必要。
再者，房企的开发贷款是影响中国金融安全的隐患。居民部门这几年加杠杆速度要比项目开发贷款要快，但是居民部门是个体，即使个体出现违约风险，也不会影响大局。但是开发商如果肆意加杠杆，他们所掌握的房地产开发项目贷款资金是十几亿或几十亿，只要有部分房地产开发商出现资金链问题，我国的金融体系就会受到冲击。
我们注意到这次监管部门采取了“疏与堵”相结合的原则，就是在不影响房企正常运营的情况下，又将金融风险隔绝起来。一方面部分地方银监局要求，不得向房地产类公司发放流动资金贷款。堵住了贷款流向房企的大门。
但另一方面，对于房地产类企业的正常运营，比如只认“432”的项目标准，以及房企购买原材料，归还融资等贷款需求却网开一面。这样做的目的，就是既支持房企正常运营活动，但又可让房企把杠杆逐步降下来，从而防控了金融风险。
最后，房地产类企业在2018年的融资债券要集中到期，不让银行贷款给房企也是避免贷款蒙受损失。2015-2016年发行出来的地产债，大部分要在3年及以上年份后到期，这一特殊的期限结构，使得2018和2019年成为地产公司债进入回售期的集中阶段。其中2018年需偿付规模为1613亿。
对此，我们认为，各地监管部门收紧对地产类企业的授信额度，就是防止更多的资金进入到房地产领域，转而流向债券市场还债，最终导致国内金融体系的交叉感染。而当前债市收益率水平已高于2015-2016年，投资者选择回售的更安全一些，同时，投资者对房地产企业信用风险的担忧也在全面升温，回售的比例会将提高。所以，避免银行把贷款借给房企，而房企又去还即将到来偿债高峰期。
近期，上至银监会，下至地方银监局，都在对房企的开发贷进行降杠杆，并且在确保房企正常对外经营用贷款之外，隔绝房地产金融风险向其他领域蔓延，现在对于我们普通民众来说，居民部门降杠杆了，房企也降了杠杆，这既说明房地产融资政策在收紧，又暗示了监管部门正努力避免局部性房地产金融危机暴发。