尹山湖，现在该不该买？

撰稿&视觉//邓小小

园区外溢第一站、改善热门地、二手房3W+、稀缺湖景资源......这样的标签加持，注定是个万众瞩目的板块。

不奔走在一线

永远看不清市场

沉寂多年的尹山湖，今年板块内终于集结了3个项目，并且2大重量级楼盘已入市，新房市场热度理应走向高潮。

但房观实探发现，房企们眼中的“风水宝地”尹山湖板块，最近新房市场不温不火，甚至是略显冷清。

可以说，理想很丰满，现实很骨感。

1

碧桂园云栖隐山

到达项目售楼处门口，就立马看见一广告牌：恭喜您成为云栖隐山第498位业主。

我的天！这波操作很虎啊，够炸眼~

据房观现场了解，整个项目是由22栋洋房+小高层组成，其中6栋小高层卖得是100㎡户型，其它楼栋均是洋房120㎡户型。

户型图如下：

建面约105㎡户型

建面约120㎡户型

自今年4月27日首次领证后，截止至今，项目已经累计取证3次，合计领取715套房源。

从网签数据上看，项目目前还有335套房源在售，整体网签率37%，卖得并不好。

不过，由于网签滞后，加上二期房源刚加推一个月，还没完全释放出来，所以项目实际成交量会高于网签率。

置业顾问称，一期首开的7栋楼，当前基本上都卖完了；二期房源推4栋，16#、22#、23#楼还有房源在售，24#楼基本已经卖完；刚领不久的三期房源，目前还未正式对外出售。

沙盘旁边，摆着一个销控表，从这上面看，一期二期房源基本全部卖完，我想应该是摆着好看，撑门面，刺激购房者消费吧~

项目工程进度如下：

在案场，苏南房观了解到三大信息

①一期首开主推123㎡洋房，当天只卖了3-4成，而二期加推主推105㎡小户型，去化成绩远超一期。所以这个板块定位依旧是刚改首改客群，小户型更抢手。

②在价格基本持平情况下，两盘区别在于产品，观澜逸品带有商业、公租房、幼儿园，产品“定位混杂”，而云栖隐山是纯住宅社区，客群相对纯粹且居住舒适度更高。

③项目客群主要以园区外溢为主，到访客户集中在周末和节假日，平常工作日人气不高。

2

观澜逸品

这个项目就在云栖隐山旁，可以说是相爱相杀。

据悉，观澜逸品是由2宗地块组成一个社区，12号地块拟建24幢7-18F洋房+小高层，并自带幼儿园；13号地块拟建19幢8-18F洋房+小高层，自带2栋商业+1栋公租房。

上个月一期首批洋房取证，均价28393元/㎡，首开当天268套房源，去化3成左右，与云栖隐山同命运。

房观查看了一下网签数据，发现可售房源还有237套，整体网签率仅11%，估计是网签滞后导致的。

据现场实探了解，一期卖得不好主要是因为主推都是126㎡、136㎡和165㎡的改善户型，这个板块刚改首改小户型吃香，改善户型卖得慢。

而且一进售楼处，就看见项目与多家销售渠道合作，为了快速走量，蛮拼的！

项目预计会在8月中旬加推二期，可以确定的是1#和2#是要拿出来开售，可能还有其他的楼栋加推，具体哪一幢不知道。

1#和2#楼都是102㎡和104㎡小户型，首开没有买到小户型的客户有很多，再加上有些客户分流到云栖隐山了，所以二期会以小户型为主力，冲击成交业绩。

据案场置业顾问表示，两盘最大竞争是价格，因为我们项目楼栋均带有底复，虽拉低了整体均价，但单价上去了，所以价格我们稍微略高一点。

而我们项目卖点，第一是绿城品质，第二是精装标准档次更高。

从一期成交的客户分析来看，注重产品品质或要改善的客户会选择我们，不过，因为当前板块客群更集中在刚改首改小户型，这也意味着，预算有限很吃力买房的客群，总价相差一二十万就不会考虑我们项目。

值得一提的是，项目精装标准虽高，但外立面用的是涂料，跟一般老小区高度相似，略显掉价了。

房观踩完这两个楼盘出来后，偏遇到湖西星辰竞品项目的业务员冒出来“截客抢单”，看来，即便板块在售新房卖得一般，竞争压力依旧还在啊。

3

华润悦景湾

位于清禾路与郭渔路交汇处，属于独墅湖西，尹山湖北。

地段位置比尹山湖南的云栖隐山和观澜逸品要好，项目一路之隔是泰禾金尊府，南面约400米就是轨交2号线尹山湖站，地铁口四周沿街商铺众多，生活氛围成熟。

整个项目是由9幢高层及8幢小高层组成，共计1492户，除了10#及13#楼是142㎡，其余楼栋均是中间户102㎡，边户127㎡。

首次开盘楼栋位于1#、2#、4-7#、10#、13#楼，均是小高层产品。

户型图如下：

建面约102㎡户型

建面约127㎡户型

建面约142㎡户型

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最新动态：项目目前仅公开了城市展厅，将在这个周末开放临时售楼处，就在项目地块上。预计10月底前会开盘入市！

最后，项目工程进度正在快速运行，处于打地基阶段。

4

后浪太强，前浪被拍死在沙滩上？

从最新实探结果来看，尹山湖这两大重量级项目入市后，市场热度和去化成绩皆显得成色不足。

明明有着园区外溢第一站+改善热门地的优越性，为什么会卖不好呢？

1、板块是好板块，就是没有地铁和知名学区，这是两盘的硬伤。

尹山湖因湖而兴，具备改善居住条件，但很多年轻人和老年人买房需求会看中地铁，平时上班或老人买菜都会选择地铁出行，而观澜逸品和云栖隐山两盘都不靠近地铁，距轨交2号线尹山湖站有1.5公里，步行需要20分钟，确实有点远。

板块内的教育资源一般，没有一所出名的学区支撑，自然会流失很多有孩子的家庭客群。

单单靠园区外溢和地缘性置换改善，不考虑学区和地铁的客群又是少数，去化缓慢也将不足为奇。

2、在售两盘产品、户型均做得很好，问题可能出在产品定位错了。

100㎡左右小户型都是一拿出来就没了，显然板块客群定位刚改首改，而这部分客群需求明确，既要品质又要价格。

然而，两盘主力产品均是120-135㎡的四房改善，没有高端改善的面积，又没有合理控总价，也就意味着没有明显改善优势。买房人自然不买账，你又卖给谁呢？

3、尹山湖板块已定型，城市界面再难拔高升级，新起改善板块迅猛发展。

真应了那一句：后浪太强，前浪拍死在沙滩上。

房观实探发现，尹山湖板块已经基本跑和，尹山湖北今年仅华润斩获一席之地；尹山湖南侧，随碧桂园，象屿进驻也已填满。

同时，由于板块早前发展成熟，周边城市面貌很难会有抬升或升级，只能翻新改造。

也正因如此，板块二手房市场火热，房价破3W，房企们一股脑做改善产品。

然而，事与愿违，尹山湖的热没有向南。

再加上，现在苏州市场面上，同价位的改善板块可选择性广，比如相城元和、高铁新城、科技城、苏州湾......一个个板块规划正在快速发展，前景一片大好，板块价值空间更大。

所以，云栖隐山和观澜逸品并没有激起推新热潮，回头一看沦为滑铁卢。

这种市场趋势下，华润悦景湾会逆风翻盘吗？我们拭目以待。