原创｜应对税务稽查只争“输赢”不论“对错”

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没有产权的地下车位，卖了，但合同显示是“租70年”并且一次性收了租金。

这个税是按“销售不动产”交税，还是按“出租不动产”交税？

二者的主要区别：

销售不动产：土地增值税，所得税一次确认

出租不动产：房产税，所得税分年确认

他们最希望得到的答案是：“老师，能否给我一准话，这种行为，到底是销售，还是出租。”

我来分析一下上面的例子，实务中有各种各样的理由与说法，比如：

说法1：车库没有产权，按《城市房地产管理法》的规定，没有产权的不动产不能销售，看起来不能按销售处理哦；

说法2：按《合同法》的规定，租赁合同不能超过20年，超过期限的部分无效，看起来，不应该按出租处理哦；

说法3：我看，还是应该看本省税务有没有文件，规定这种情况应该视为出租呢？还是视为销售。

进一步说，如果不以税务稽查应对的视角来看待，这事无法有确定性的回答。这就是典型的：没对错，只有输赢。

如果税务来检查了，并且该检查人员与你的认识不同，那么，需要他提出相关的、支持他的观点的证据与理由。如果每一个理由都有懈可击，那你就算找到应对的方法了。

假如

会计按出租处理，稽查认为应该算销售，那么，就有得一争了。

稽查说：“按《合同法》规定，租赁不能超过20年。”

会计说：“20年内租赁合同是有效的啊，20年以外合同无效能够证明没有租赁业务发生吗？”

稽查说：“事实上，构成了销售行为，因为土地期限也就70年，相当于全给别人了”

会计说：“土地70年期限如何证明就是销售了？地下车库本是房子的基脚，所有权不是我的，我拿什么卖呢？”

稽查说：“我认定你是销售行为。”

会计说：“你可以核定应纳税额，但你认定我的业务事实，是依法法律哪一条呢？”

稽查说：“省局有规定，这种租赁，一律视为销售。”

会计说：“省局是基于哪条法律做出此规定的呢？我认为这个规定没有法律依据。”

你会发现，这本质上就是一个输赢的争论。管对错什么事呢？对错只是相互指责对方的理由而已。

稽查说：“总之，你补不补？”

会计说：“好吧，我们补……”

这就提前认输。

稽查说：“总之，你补不补？”

会计说：“本来就不该补，你看看，这样的处理，你实际上没有执法风险。补税反而违反政策，才有风险。”

这就是继续做说服工作。

稽查说：“总之，你补不补？”

会计说：“就是不补，我们有理由、有关系！”

这就继续争下去了。

就这个例子来说，不论你按销售处理，还是出租处理，实际上都是你自己的事，自己核算、纳税、申报的事。从法律上讲，税务无法判定你是对是错——如果不启动税务检查的话。

税务启动检查后，我们就能在检查中去争论“对错”了，但实际上检查一争，争的就变成“输赢”了。