深圳CBD,终于有了一个及格的MALL!

更快洞察商业地产最前沿
━━━━━━

作者:王美丽

深圳经过40年快速发展,商业也取得一些值得骄傲的成就——

从老东门步行街到罗湖万象城、从福田COCOPARK到益田假日广场、再到崛起的网红地海岸城、万象天地、壹方城……标志性购物中心相继出现。

同时我们发现,拥有深圳城市中心,金融CBD,城市会客厅等标签的福田区,在渐渐步入一个尴尬境地,商业上没有如万象城这样的C位代表。

9月12日开业的卓悦中心one avenue,以其坐镇深圳中心区,交通通达性强,TOD综合体配套完善的独特优势,被一部分人认为将可能是福田区乃至深圳的商业名片。

街区+mall的最新商业形态,大量网红和潮牌的引进,让它似乎也有了与万象天地一较高下的实力。

同时,因为其缔造者——卓越、金地、大百汇,三家公司都没有商业代表作,而被一些行业内人员质疑其成功的可能性。

独角Mall团队也在其开业前进行过实地探访,当时提出了项目有一些需要改进的地方。(点击获取往期评级)

现在情况如何呢?9月13日,独角Mall团队再次对项目进行探访。

含金量高区域+TOD综合体
百万级旧改,有利于拉动区域价值
商业体量(10分):8分

卓悦中心所在的片区,原是有着700余年历史的岗厦村(西区),曾被称为深圳最大的旧改项目。

从体量来看:卓悦中心已经占据了相对优势。

总体量为140万㎡,含住宅、4栋超甲级写字楼,超7500个停车位,商业部分体量为28.6万㎡,这在寸土寸金的福田中心区,是绝对的大手笔。

定位评分(10分):10分

从定位上:卓悦中心所在的位置,汇集酒店、高端公寓、街区、交通要道、金融中心CBD,这是典型的TOD商业综合体,目前深圳还没有标杆性质的TOD综合体。

项目北区接金地中心写字楼、西区接大百汇广场、皇庭中心,上盖深圳中心·天元及岗厦城,在综合体内部已经构建起一个完整循环的生活生态圈。

交通评分(10分):9分
从交通看:卓悦中心连通4条地铁线(其中10号线在建)、4个地铁站(会展中心、市民中心、岗厦、岗厦北),最近的是岗厦站直达。

项目同时毗邻深圳的经济命脉——深南大道,车行动线通达。

设计得分(10分):8分

从设计上:卓悦中心设计结构是4个mall+1条大街+2个独栋的开放式商业模式,目前比较代表性的是万象天地。

28万㎡左右的商业,整体体量不如壹方城,但街区和独栋商业的拆分,对于消费来说,会比壹方城纯盒子商场的体验会更好。

商场内部整体动线也相对简单直接,环形动线中间无遮挡,购物体验相也对比较轻松。

项目比较大的特色是,连通整个综合体的是长达800米的“中央大街”,其强烈的标志性,是购物中心展示自身形象的一个重要地点。

中央大街局部

卓悦中心占据着福田的巨大地利与人和,又赶上深圳旧改的天时,非常有希望能将整个福田区商业升级。

招商品牌符合年轻人喜好
强一线不足,开业率有待提高
招商情况(30分):25分

卓悦中心通过主动建立主题区场景,将商场进行了区域切割:

三大区块各有侧重,目前餐饮人气较高

东区。官方介绍,卓悦中心将在深圳重现一所“上海新天地”,引进了超100家美食品牌,在整个福田CBD属于非常强的餐饮比重,小mall在现场看到,开业当天的餐饮区人气非常旺。

在品牌业态组合方面,卓悦中心规划了近25000㎡的美食游乐园。

一方面致力于引进首店经济,引进品牌包含华南首家珍庭潮菜酒家、植藤、乐忻经典 、隐厨、小山东老家、大無烧肉等;

一方面也引进了深受大众喜爱的网红美食,例如粤菜品牌炳胜品味、小炳胜、陶陶居、利宝阁、蔡澜点心等均已亮相;

另外,茶饮类,星巴克(围挡中)、喜茶、奈雪の茶、WAGAS沃歌斯及特色菜禄鼎记、陈鹏鹏卤鹅饭店、榕意也都是年轻人喜欢的品牌。

北区-文创空间。北区将引入艺术展厅、特色书店、设计师家居品牌、体验工作坊等特色业态,目前还处于准备阶段。

中央大街-国际零售与品牌旗舰店。中央大街的沿街部分,官方宣称将规划为国际一、二线零售品牌,并开设多家国内品牌旗舰店。

目前的情况是,不管是中央大街,还在商场转角旺铺,都是一些潮牌在准备阶段,强一线品牌少,这点与万象城的大牌云集,还有所差距。

开业当天,中央大街上的生活节,吸引来一些文创类小众品牌,也是聚集不少人气,未来可以作为明星粉丝见面会,或者一些人气活动重要场地。

小Mall去的当天正好碰上有乐队在唱歌,未来可能也会经常举办类似的节目。

西区-时尚体验。西区定位是卓悦中心中最集中、完整的零售空间,国际零售+美妆护肤+潮流精品+运动时尚+国际快时尚的多元组合。

其中,L4层专设儿童主题空间,B2层专设潮流主题空间,为相应属性的客群带来“定制化”的品牌组合。

强势品牌开业少 拉低整体开业率

整体逛一遍能看到,目前卓悦中心的主力店,是以CGV旗舰影院打头,餐饮比重高,在官宣中提到的明星健身房舒适堡、Ole精品生活超市位于商业北区,都还在准备阶段。

零售品牌方面,目前已开业品牌中,第一梯队组合为PINKO、Patrizia Pepe、Bebe、L 'OCCITANE、BANXIAOXUE、NEIWAI等。

现场可见围挡的品牌有COSIA、Corneliani、Daniel Hechter、GENT SPACE、TESLA、UNIQLO、Massimo Dutti、Concepts。

concepts广告牌,或将明年开业。

根据小mall现场走访,商业西区L1层暂未有开业品牌,据知情人士表示,L1层国际零售品牌仍在洽谈中,将保持重奢定位,国际一线品牌将在未来逐步亮相。

此次开业,有媒体报道卓悦中心开业率达到85%,小mall觉得有点夸大,应该在65%左右的开业率。

作为耗时11年才开业的卓悦中心,在CBD的位置,未能以重奢品牌整齐亮相,开业率也不高,小mall觉得有些遗憾,应该可以更好。
缺点:开业准备不充分,
细节处有不少瑕疵
运营与管理(30分):23分

从在项目走一圈能看出,卓悦中心开业,是比较匆忙的,有很多细节还没准备好。

1.商场对外的商铺,有些还处于大改造阶段,施工带来的噪音和灰尘,装修废料,都会降低整体美感;

2.车库的进出口还比较粗糙,至少还需要两个月的时间来将这些配套完善。

3.顶棚漏水:开放式中庭在获得采光和通风的极大便利之后,而南方城市雨水比较多,在处理漏水、渗水问题上,显然卓越中心还有很大改进空间。

4.开业率参差不齐:根据小mall实地探访,目前开业的品牌仍以餐饮居多,开业率能达到90%,而其他品牌,目前开业率应该只到60%,拉低了整体开业率。

中央大街大部分店铺都还处于装修阶段,西区的第三层目前还是完全遮挡状态。

5.商场信号差,一进入商场,手机信号就开始减弱,尤其是到了负一楼的餐饮区,就完全失去信号,结账需要连接商家wifi,这种不畅快直接降低了消费体验。

6.最尴尬的还是洗手间竟然没有配纸巾!服务质量上还配不上一流的商场定位。

与万象天地相比
有相似处,也有独特优势
整体得分(100分):83分

事实上,小mall认为,卓悦中心可以对标万象天地,它们有很多相同之处,同时卓悦中心又有一些比较优势。

首先,都是能够地铁直达,位于城市主干道旁,两个商场都在深南大道旁,地铁线路也是1号线。

其次,周边聚焦客群都是有相当高的消费力,万象天地聚焦科技园新贵,卓悦中心背靠CBD精英。

第三,都是街区+mall的形式,网红潮牌云集,餐饮比例高。

卓悦中心的比较优势在于——

1.卓悦中心在商场内部设置出口,与地铁无缝连接,而万象天地还需要出地铁走上一段路才能到达。

2,卓悦中心的TOD优势,周边写字楼更多,而且商场内部连通周围写字楼,能对客群进行直接导流。

万象天地周边更多的是华润旗下住宅,没有在商场内部做连通,对附近工作人群的导流方面,会存在一定的流失率。

3,卓悦中心就在福华路,金田路,彩田路,深南大道这四条“含金量”很高的主干道中间,完全没有任何阻挡。

而我们都知道,万象天地的商业街末端,目前是条断头路,通达性会有一定的阻碍。

最后,尽管开业率显得较低,很多细节也没到位,但与卓越之前的项目,卓悦汇、卓越In town相比,卓悦中心整体都高了不只一个档次。

并且,从建筑美学,总体设计,目标客群,交通通达性、品牌招商等元素上来说,已经具备了成为网红商圈的要素。

在一些强势品牌陆续开业后,相信人气还会得到更多聚集。

最重要的是,尽快招商和开业,将基调定下来,后期运营千万别掉链子,做好这两点,有可能成为令周边几个mall瑟瑟发抖的项目。

卓悦中心有可能打败万象天地吗

评论区聊聊你的意见!

独角Mall经典栏目——Mall评级:

茂业百货 | 卓越One Avenue | 九方荟 | 新城市广场 | 成都万象城 | 成都伊藤广场 | 深圳K11 | 深南万科里 | 宝安壹方城 | 海雅缤纷城 | 宝安大仟里 | 皇庭广场 | 深圳来福士 | 益田假日广场 | 龙华九方 | 红山6979 | 华强北 | 上海万象城 | 平安PAFC MALL | 东门DDM Mall | K11 MUSEA | 迪拜Mall......

独角Mall经典栏目——探店:

星巴克臻选上海烘焙工坊 |  阿甘锅盔 | 前檐书店 | 西西弗书店 | 唯品会线下店 | 盒马鲜生 |  万象天地AJ旗舰店 |  东京银座MUJI旗舰店 ......

(0)

相关推荐