最高法观点 高院案例 解析：以房抵债协议能否对抗案外人强制执行？
生活中常见的一种情况，小郑欠小林钱，小林到期无力偿还，于是两人约定小林将名下房屋给小郑，用来抵债，尚未过户，小林的其他债权人起诉至法院，要求拍卖该房屋，小郑能否依据以房抵债协议对抗强制执行。稍微复杂一些的，房地产开发商在开发过程中无力支付工程款，与建筑方签订以房抵债协议，这些协议能否对抗强制执行。
以房抵债协议能否对抗强制执行，实质是意思自治原则与物权公示原则的冲突与较量。目前就这一问题争议很大，观最高院判例，存在截然不同的两种观点。肯定说认为以房抵债合意实际上具备房屋买卖合同要件的，可以适用《执行异议与复议规定》28、29条进行审查。否定说认为以房抵债协议是以消灭债权为目的，区别于房屋买卖合同的购房者，在未办理变更登记前，债权人只享有债权请求权，不具有物权期待权，因此不能排除强制执行。地方层面上，山东、江西、江苏、广东、黑龙江五省高院公布司法解释，均支持满足一定条件下可以阻却案外人强制执行，普遍参照《执行异议与复议》规定第28条要件进行审查。而笔者所执业的浙江省地区，浙江省高院基本持最高院否定说。笔者认为基于严格限定物权期待权构成等考虑，以房抵债协议不可适用《执行异议与复议规定》第28、29条，进而阻却案外人强制执行。
截止目前，在国家层面法规范阙如的情况下，山东、江西、江苏、广东、黑龙江五省高院公布司法解释，支持满足一定条件下可以阻却案外人强制执行，普遍参照《执行异议与复议》规定第28条要件进行审查。
对此最高院判例存在两种观点。
肯定观点
抵房抵债协议实际上具备了房屋买卖合同的要件，可以参照《执行异议和复议》第28、29条规定进行审查，满足即可排除强制执行。
以房抵债协议是以消灭债权为目的，区别于房屋买卖合同的购房者，在未办理变更登记前，债权人只享有债权请求权，不具有物权期待权，因此不能排除强制执行。
因本文作者执业地点为浙江，故特对浙江高院判例进行单独分析。查询浙江省高院判例，发现目前浙江高院对该问题基本持否定态度。理由同最高法观点二，普遍认为实践中的《以房抵债协议》或名为房屋买卖实为以房抵债协议，不动产交易双方之真实目的在于消灭双方之间的金钱债务，房产的交易仅为消灭金钱债务的实际履行方式，在完成不动产法定登记之前，该种以消灭金钱债务为目的的不动产转让合同并不形成足以优于一般债权的权益，不能适用《执行异议与复议规定》第28、29条只规定，进而产生针对涉案房产的物权期待权。
物权期待权作为准物权\特殊优先债权，在目前物权法定及债权平等原则下为特例，法律或司法解释没有明确规定时不得随意使用，否则容易引发制度被滥用的风险。故笔者认为应严格限定《执行异议与复议规定》28、29条适用的范围，具体到本文探讨的问题，可以归结到以房抵债协议是否等同房屋买卖合同。