郁亮：运营能力变强，资产会"变轻"
【老潘说】行业黄金时代已经结束，现在是白银时代，这个转变，一方面带来整个行业过于亢奋、乐观的情绪得到控制。另一方面，有很多新的需求也相继浮现出来。所以2015上半年万科积极推进业务转型，围绕城市配套服务商，开辟N多新产业，但更让老潘点赞的是，无论万科如何开拓创新，强调精打细算，强调运营管理能力，并提出运营管理做强了，资产就变轻了的新观点，也算是对时下轻资产的另一种回应。
文\地产总裁内参 潘勇堂根据万科年中业绩发布会整理
一、成绩：2015年上半年唯一一家过千亿的房企
2015年上半年万科的销售面积同比上升9.9%，销售金额同比上涨9.0%。上半年销售金额达到1100亿，也是整个行业当中唯一一个半年时间销售过千亿的公司。
随着地价占房价水平越来越高，行业毛利率是下降趋势。万科整个努力推出各种方面的挖潜手段，希望未来保持毛利率不下降，同时通过节约费用等做法，在毛利稳定同时，争取净利润有所上升。
今年上半年销售费用和管理费用占销售费用比例有一定下降。老潘了解的是深圳万科品牌发布会竟然采用线上发布会模式，对销售费用的控制，如何在新媒体时代做好品牌营销，精打细算，可见一斑。
二、探索：已经想清楚如何玩的万科5大产业
1，万科物业：从今年开始全面市场化发展
之前万科物业主要是为万科自己开发的项目提供服务，从今年开始转向承接外部项目为主，2015年物业主要目标是要打造十个合作标杆，今年可能会外接大概6000万平米的项目，然后可能自己还有1800万平米左右的自己的项目。所以今年物业会增加7000-8000万平米的面积。明年会开始大规模市场扩张，明年打算用托管+收购方式，从外部接受大概1.2亿平米项目，把总量提高到3亿平米。从今年开始用三年的扩张把面积由7000万平米提高到5亿平米。
物业拓展是去年年底才定的方向，物业上市没有时间表。物业未来前景在哪里，今年年初专门去了一趟加拿大多伦多，参观了一家公司，北美4%住宅由他们管理，这是万科的方向和标杆。万科也希望未来管到中国住宅面积4%的目标。
2，物流地产：万科第一个被确认的主干业务
这是万科第一个确认的主干业务。在今年上半年成立了万科物流地产发展公司，目前已经公告了贵阳、武汉两个项目，还有项目正在准备过程当中，不久也会陆续公告。3-5年发展目标是希望2015年左右达到1000万平米建成面积。
3，教育营地：做中国首席素质教育产业服务商
万科有这样一个新的理想，希望成为中国首席的素质教育产业服务商，万科教育营地业务包括四个方面，包括三个营地：社区营地、城市营地、户外营地以及办一些全日制学校。今年在广深已经开业15家社区营地，今年年底有6个户外营地营业。去年接待了9000人次的户外营地的量，今年增加一倍。希望2018年开发150个以上的社区营地，12个以上城市营地，9个户外营地接待人数超过20万人次。
4，万科出租公寓：万科驿+万科派
出租公寓业务今年也会进入正式扩张阶段。有两个品牌，一个是万科驿，一个是万科派。万科把万科驿放在首位。主要面对是大学毕业生和刚刚来到发达地区的新的移民。这个业务目前已经开业和正在准备开业的业务有9个，总量有1万间左右。万科计划2017年做到15万套。如果达到15万，是第2名到10名的总额。
5，海外业务进一步提升
目前为止在海外一共有10个项目，6个在美国，3个在香港，一个在新加坡。同时在伦敦建立本地化团队负责英国和欧洲开发机会。未来国际业务比重会进一步增高，海外业务范围不仅仅局限在住宅，会扩展到非住宅业务。2015年新增两个比较重要的项目，一个是曼哈顿西42街有一个写字楼项目，这个跟纽约本地开发商Tribeca合作的。第二，在香港万科自己拿了一块地。之前香港项目是小股状态，由合作方操盘。万科只是参与投资。但是今年在香港屯门扫管芴住宅项目，万科全资获取，是万科在香港独立开盘的项目。
三、内功：白银时代万科精打细算，重运营
万科净利率水平过去9-10%左右。行业白银时代到来，盈利水平受到一定局限。万科毛利水平保持稳定，净利水平要靠提高管理水平。上半年万科营销费用、管理费用率下降，给媒体的广告也都下降了，今天确实需要精打细算做事情，从管理要效益。
说到小股操盘、轻资产的问题，万科更愿意谈重运营的问题。不管轻和重都需要运营能力。万科重点提高运营能力，不会因为看到权益占比变化导致收入和利润之间不太配比，下半年就不合作了，万科不会。如果全资拥有，权益占比高，利润是多一点，但是别忘了，现在一块地，地价占比60%以上了，如果不把风险分摊一下，压力会很大。合作是必然趋势，跟你有钱没钱没有关系，是抱团共同应对市场波动的方法。
白银时代，利润率跟黄金时代比肯定是低了。几年前大家看资源行业，觉得资源行业总会涨，到今天无论石油，还是铁矿石都在下降。万科行业也是如此，所以要学会精打细算。但白银时代仍然有很多机会。跟制造业比起来，仍然有很大提升空间。我希望万科盈利水平能够保持稳定，通过给股东回报，更多通过万科运营管理、效能提升来完成。
四、目标：万科“万亿”市值
1，万科万亿市值目标
万亿市值是万科大的愿景，万科今天很清晰吗？显然是不清晰的。十年前万科做千亿目标的时候，万科能知道目前市场这样吗？万科也是不知道的。万科只能说一点一点成长、一点一点努力、一点一点摸索、一点一点转型。因为今天市场变化是很快的。万科行业有很多新的发展空间，这些空间在之前也是感知不到的。万科是两条路走：一个是城市发展轨迹。一个是行业发生的变化来确定万科万亿目标。
未来在万亿里面，万科希望传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务。
2，万科为普通人造房子
目前万科考虑了几块明确的东西，比如物业管理想明白了，比如说海外业务想明白了，再比如说万科驿万科觉得应该做。万科从来不是为有钱人盖好房子成功的，万科从来都是为普通人盖房子而成功的。
今天很多刚踏入社会的年轻人，要解决房子困难的时候，如果万科给他们提供出租住宅公寓，同样可以解决他们需求问题。这是万科过去赖以成功的基础，为普通人盖好房子，提供他们需要的房子，无论是买还是租。这个业务万科今天衡量它的空间有多大，我觉得这个业务刚刚开始，这个市场有可能被重新定义。就像苹果手机出来之前，对智能手机定义完全不一样。万亿愿景万科一点一点努力在往前走。
五、创新：万科开始启用平台思维，开门迎客
今天在判断很多业务值不值得去做的时候，万科不再仅仅从赚钱衡量。就像万科房产行业，万科赚钱很好，股价就10倍上下市盈率。因为没有给市场有想象力的东西，没有解决客户的实际问题，所以PE就低了。我不希望通过目前通常意义上的增值服务来赚钱，而好好把地盘经营好、楼盘经营好，让业主得到更好服务，让业主资产得到增值。以后这个平台是开放给大家的，比如社区电商、社区金融、社区医疗、社区养老都可以介入，都是开放式的，万科搭平台，而不是万科自己参与进去，这是万科的设想。
大家对轻有兴趣，其实万科对重更有兴趣，无论轻资产还是重资产，都需要运营能力。万科之前有一个观点，重运营是放在所有业务前面。当运营能力提高的时候，资产会变轻。没有运营能力的时候，轻资产也是负担。这是万科牢牢把握的东西，运营管理能力是核心。轻和重对万科而言是相对灵活的事情。目前融资环境越来越宽松，公司债，到前海REITs，人民银行也在培育REITs市场，这方面多了很多工具，现在不是唯轻，万科把重点放在运营能力上，万科相信有运营能力的时候，资产随时会变轻。